לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות!
אחד הפטורים הידועים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין הינו מס שבח ירושה או במילים אחרות, פטור ממס בעת מכירת דירת ירושה אך מה שרבים אינם יודעים או אינם שמים לבם לכך הוא כי פטור זה מבוסס על תנאים מוגדרים ומפורשים ורק בהתקיים מלוא התנאים ינתן הפטור.
נקודת המוצא היא כי ירושה אינה עסקה במקרקעין ועל כן פטורה ממס. כאשר אדם נפטר ועזבונו כולל דירה או נכסי מקרקעין אחרים, עצם העברת הנכסים ע”ש היורש אינה נחשבת לעסקה במקרקעין מאחר והיורש נכנס בנעליו של המוריש ולמעשה מחליף אותו כתוצאה מהירושה ועל כן אין כל חיוב במס.
אולם מס שבח ירושה יחול במקרה בו נכס מקרקעין הכלול בירושה נמכר ע”י היורש כאשר במקרה כזה, חוק מיסוי המקרקעין דורש בחינה של מועד רכישת הנכס ע”י המוריש, יום העברת הנכס ליורש ויום מכירתו ע”י היורש לצורך חישוב מס שבח ירושה.
כפי שציינו, החוק מכיר בפטור בעת מכירת דירת ירושה בכפוף לתנאים ברורים ומוגדרים – סע’ 49 (ב) (5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי דירה אשר התקבלה בירושה, תהיה פטורה ממס שבח ירושה בעת מכירתה ע”י היורש בהתקיים 4 תנאים מצטברים:
* הדירה הנמכרת נחשבת לדירת מגורים מזכה.
* המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
* לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
* אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
בהתקיים כל ארבעת התנאים גם יחד, יהיה זכאי היורש בעת מכירת דירת הירושה לפטור ממס שבח ירושה, גם אם מכר קודם לכן דירה אחרת בפטור.
מס שבח יחול לחול על דירת ירושה במקרים נוספים – שני יורשים מעוניינים לחלק ביניהם את הדירה אך אחד מהם מעוניין לרכוש מהיורש השני את חלקו בדירה. במקרה כאמור, קובע סעיף 5 (ג) (4) לחוק מיסוי מקרקעין:
“לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר…”
במילים אחרות מס שבח ירושה לא יחול במקרה בו מתקיימת מכירה של זכויות בדירה בין היורשים לבין עצמם המהווה פעולה ישירה של ההורשה ולמעשה חלוקת נכסי העזבון.
אבל, ויש כאן אבל גדול מאוד – אי החיוב במס תלוי בצורה משמעותית ביותר בדרך חלוקת העזבון בין היורשים השונים כאשר דרך אחת מובילה לחיוב במסי מקרקעין והאחרת לא!
כפי שעולה מנוסח הסעיף, על מנת שהוראות הסעיף יהיו ישימות על חלוקת דירה בין היורשים השונים, קבע המחוקק תנאי שתשלום התמורה עבור זכויותיו של אחד מהיורשים בדירה יעשה מתוך כספי העזבון במסגרת חלוקת מלוא נכסי העזבון בין היורשים השונים. משמעות הדבר היא שע”י העברת כספי העזבון לאחד מהיורשים כנגד זכויותיו בדירה, נשמר האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח ואז העסקה הספציפית לא תחשב למכירה כלל ולא תחויב בכל מס, לא מס שבח, לא מס מכירה ולא מס רכישה.
אולם, במקרים רבים, לעזבון עצמו אין די נכסים מהם ניתן לשלם ליורש עבור זכויותיו לדירה ואז היורש הקונה נאלץ לשלם את תמורת הזכויות בדירה באמצעות משכנתא או הלוואה חיצונית לעזבון שנטל. במקרה כזה, האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח מופר וסביר להניח כי יתקיים חיוב במס שבח ירושה כמו גם במס רכישה.
כפי שציינו והמלצנו מספר פעמים בעבר, כך גם הפעם. נושא מיסוי המקרקעין הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא במיוחד כאשר מדובר בנכסי עזבון הכוללים נכסי מקרקעין, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע”י עו”ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.
